주택담보대출은 주택을 담보로하는 장기 대출상품을 의미한다. 주택담보 대출은 보통 LTV, DTI, DSR 등을 통해 제한을 받는다.

• 모기지론을 통해 장기주택자금을 대출해준다. 우리나라에서는 한국주택금융공사가 운용한다.
• 법률적 관점에서 모기지(mortgage)는 금융 거래에서 부동산을 담보로 하는 경우 그 부동산에 설정되는 저당권 또는 그 저당권을 나타내는 증서를 말하며, 모기지론(mortgage loan)은 그러한 저당증권을 발행하여 장기주택자금을 대출해주는 제도를 가리키는 말이다. 그러나 일상적으로는 ‘모기지론’을 간단히 ‘모기지’로 쓰는 경우가 많다.

LTV(Loan To Value Ratio)는 담보 인정 비율이다. 만약 LTV가 60% 이면, 5억원짜리 주택을 담보로 3억을 빌릴 수 있다. 우리나라의 경우 2002년에 도입되었다. 담보의 가치가 하락할 수 있으므로 이에 대비한 것이라고 보면 적절할 것 같다.

• 우리나라의 경우, 주택의 가격은 KB시세를 통해 확정된다.(거래가가 아니다.)

DTI(Debt to Income Ratio)는 총부채 상환 비율이다. 대출자의 소득에 대한 부채의 비율로, 대출자의 소득으로 연간 상환액(원리금)을 나눈 값이다. 대출자의 소득으로 대출을 갚아나갈 수 있는 지를 보는 것이다. DTI가 50%이고 연소득이 1000만원이라면, 1년간 갚아야 할 원리금이 500만원이 넘지 않도록 설정된다.

• 원리금 = 원금 + 이자

DSR(Debt Service Ratio)은 채무 상환 비율이다. 총부재원리금상환비율이다. 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표로, 주택담보대출 뿐만 아니라 대출자의 모든 금융권 대출 원리금 부담을 반영한다.

DTI는 소득 대비 주택담보대출 원리금에 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하지만, DSR은 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 다른 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격하다.

DTI = (주담대 원금+ 주담대 이자) + (기타대출 이자) / 연간소득
DSR = (주담대 원금+ 주담대 이자) + (기타대출 원금 + 기타대출 이자) / 연간소득

주택담보대출에 대한 LTV, DTI, DSR 등의 규제는 주택의 가격 상승을 막는 제도이지만, 다른 한편으로는 주택 가격의 폭락을 막는 제도이기도 하다.