[A] 기준금리 인상에 따른 주택담보대출 금리 인상

최근에 적격대출 금리를 찾아보다가 고정형 적격대출 금리가 4.4%까지 올라가 있는 것을 확인했다. 와우.

• 과거에 우리나라 기준금리가 1.75%였던 2017년 5월에는 주택담보대출 평균 금리가 3.06이었는데, 지금은 그보다 높은 상황이다. 그때는 기준금리가 하락세였고, 지금은 상승세라는 차이가 있다.
• 까다로운 조건이 있는 디딤돌 대출은 여전히 3% 이내에서 가능하다.
• 2022년 6월 추가 – 고정금리 적격대출 금리가 4.6%가 되었다.

• 파란선은 우리나라의 기준금리, 초록선은 우리나라의 주택담보대출 금리(변동금리가 포함된 평균)이다.

[B] 6억 주택 구매 시 이자 부담 수준

6억원짜리 주택을 LTV 80%로 주택담보대출을 받아서 구매한다고 가정해보자. 1억 2천만 원을 보유한 현금으로 납부하고 4억 8천만 원을 대출받아서 납부하는 것이다.

• 2022년 3분기부터 생애최초/신혼부부 등은 LTV가 80%가 된다. 거기에 맞춰본 예이다.
• 위 표는 2022년 1분기까지만 다루고 있다. 2분기에는 한국은행 기준금리는 1.75%로 확정된 것이며, 주택담보대출 금리는 4% 정도(예상)이다.(이 값은 변동금리까지 포함한 평균값이기 때문에 4.4%보다는 낮을 것이다.)

2020년에는 2.4% 고정금리 적격대출로 주택담보대출이 가능했었다. 원금 제외 이자만 한 달에 96만 원이다. 현재 2022년 6월 기준으로 고정금리 적격대출을 받는다면 4.4%의 금리를 감수해야 한다. 원금 제외 이자만 한 달에 이자만 176만 원이다.

• 새로운 부동산 정책에 따르면 이제 30년 분할 상환이 아닌, 40년 분할 상환도 나올 예정이다. 원금+이자의 전체 액수를 줄여서 청년층이 내 집 마련이 가능하게 만들겠다는 것이다.

고정금리 주택담보대출 금리가 5%이면 4억 8천만 원(6억원짜리 주택)을 대출받을 경우 월 이자는 200만원이 된다. 월 이자가 200만 원이라는 것은 월세가 200만원이라는 것과 비슷한 말이다.

• 물론 대부분 월 이자보다 월세가 더 비싸다.

[C] 의문

[ 지금부터의 내용은 경제에 대한 ‘주관적이고 초보적인 수준의 예상’이 포함되어 있음. ]
[ 단, 글쓴이는 주택 보유자이며, 근본적인 폭락론자는 절대 아님. ]

2022년 6월, 놀랍게도 청약시장은 아직 죽지 않았다. 분양가 상한제의 적용을 받는 주택이 청약시장에 나온 경우는 최근에 거의 없다. 그럼에도 청약 열풍은 완전하게 죽지 않았다.

• 단, 지방은 이미 죽은 것 같다.

청약 당첨 후 1~3년 뒤 완공이면 주택담보대출 금리가 5%를 넘을 가능성이 높다. 상대적으로 높은 5% 이상의 금리를 감당하겠다는 것인가? 아니면 어떤 다른 의미가 있는 것인가?

개인적인 생각이지만, 이번 아파트 재테크 시즌(지난 9~10년)은 우선 종료된 것 같다. 하지만 청약시장이 죽지 않으니 좀 더 다양한 측면에서 생각해 봐야겠다. 다른 뭔가가 있겠나? 없을 것 같은데…

아! 유일하게 하나 남은 것은 공급 부족이다. 수도권의 공급 부족이 어느 수준인지 모르겠지만, 개인적으로 부족한 것은 확실해 보인다. 설마 공급 부족 하나로 이 상황마저도 뚫고 아파트 가격이 상승하는 것은 아니겠지?

주택담보대출 금리가 7% 안에서 머물 것으로 예상되지만, 초저금리를 겪어봤던 우리 입장에서는 그마저도 너무 높다.

자세히 지켜봐야 하는 상황이다. 재미있다. 궁금하다.

Good Luck!

• 검은선은 미국의 기준금리, 파란선은 우리나라의 기준금리, 초록선은 우리나라의 주택담보대출 금리(변동금리가 포함된 평균)이다.

• 초록선은 전국 모든 주택의 주택매매가격지수이고, 주황선은 서울-아파트의 주택매매가격지수이다. 2022년 1월을 100으로 두고 있는 지수이다. 주택가격 상승은 이미 둔화됐다.